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法律法規(guī)均已有明確規(guī)定，但公示流于形式、收入去向不明等亂象卻一直存在

小區(qū)公共收益：為何仍是一筆糊涂賬

檢察日報全媒體記者 張雪瑩

◆小區(qū)公共收益不僅包含電梯、道閘、外墻廣告收入，停車經(jīng)營收益，還涵蓋快遞柜、充電樁場地費，公共用房租金，共用設施設備報廢后的處置殘值等，品類繁雜卻常被業(yè)主忽略，業(yè)主更是長期處于“知其形、不知其權”的狀態(tài)。

◆現(xiàn)實中，許多物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主大會或者全體業(yè)主授權的情況下，單方面將公共收益直接用于填補自身物業(yè)費缺口、沖抵日常運營開支，或是隨意列支維修項目。這些做法實質(zhì)上混淆了資金屬性，本質(zhì)上是變相侵占業(yè)主利益。

◆公共收益屬于全體業(yè)主共有，單個業(yè)主維權面臨“集體行動的邏輯”困境——收益分攤到每戶金額有限，訴訟成本卻很高，導致人人有責、人人不管。而業(yè)委會多為無償履職，專業(yè)能力薄弱，部分還出現(xiàn)監(jiān)守自盜、勾結物業(yè)公司分利的情況，業(yè)主自治監(jiān)督體系形同虛設。

電梯間電子屏上滾動播放的廣告、小區(qū)道路上的臨時車位、樓道角落的快遞柜、小區(qū)外墻上的商業(yè)海報、車輛出入口閘機上的廣告……幾乎每個居民小區(qū)，這些隨處可見的經(jīng)營性場景，背后都對應著實實在在的收入。根據(jù)民法典規(guī)定，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬全體業(yè)主共有。

法律條文清晰明確，這本該屬于全體業(yè)主的“集體財富”，卻在現(xiàn)實中成了一筆算不清、查不明的“糊涂賬”。收入多少無人知曉，開支去向諱莫如深，賬目公示流于形式，業(yè)主反復投訴、民事糾紛不斷，部分物業(yè)管理人員甚至因侵占、挪用資金觸犯刑法……小區(qū)公共收益治理陷入權屬有法可依、落地卻步履維艱的尷尬境地。

為何白紙黑字的法律規(guī)定，難以照進現(xiàn)實？這筆近在咫尺卻拿不到的“集體財富”，究竟卡在了哪個環(huán)節(jié)？各地陸續(xù)出臺新規(guī)，能否破解治理頑疾？近日，記者就相關問題采訪有關實務人士及專家學者，拆解小區(qū)公共收益亂象背后的癥結。

現(xiàn) 象

看得見的經(jīng)營，摸不清的賬目

“您知道什么是公共收益嗎？”

近日，記者帶著這個問題走訪詢問多個小區(qū)業(yè)主，得到的答案大多是否定的。不少業(yè)主面露疑惑，坦言從未聽過這個概念。

“那您平時乘坐電梯，留意過里面的廣告嗎？還有小區(qū)道路兩側(cè)的停車位、擺放的快遞柜，您知道這些都會產(chǎn)生收益嗎？”這一次，受訪者大多給出了肯定的答案?！半娞輳V告天天看，進進出出都躲不開，想來肯定是要給錢的?！睒I(yè)主卞女士告訴記者，小區(qū)電梯間電子屏上常年滾動播放各類商業(yè)廣告，地面車位更是一位難求，但這筆錢究竟有多少？去了哪里？她和鄰居們并不清楚。

北京航空航天大學法學院副教授王琦表示，業(yè)主對公共收益的認知普遍存在兩個盲區(qū)，一是分不清收益范圍，二是不了解權屬?！安簧贅I(yè)主想當然地認為，小區(qū)公共區(qū)域由物業(yè)公司管理，對應的收益自然就歸物業(yè)公司所有，不清楚民法典已明確規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，全部歸全體業(yè)主共有?！?/p>

那么，哪些屬于業(yè)主共有的公共收益呢？

“共有權是公共收益的權利基礎，所以這一收益與小區(qū)的共有區(qū)域息息相關。”王琦介紹，小區(qū)共有區(qū)域包含電梯、樓道、大堂、外墻、屋頂、公共道路、綠地以及物業(yè)用房等，依托這些區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)營收入均歸全體業(yè)主所有。日常最常見的就是廣告收益，電梯轎廂、出入口道閘、樓頂外墻投放的各類廣告，是絕大多數(shù)小區(qū)最穩(wěn)定的公共收入來源。其次是停車經(jīng)營收益，建筑區(qū)劃內(nèi)公共道路、公共場地劃設的臨時停車位收取的費用，是不少大型社區(qū)公共收益的重要組成部分。

除此之外，各類場地與設施占用收益同樣體量可觀。北京市中聞律師事務所權益合伙人鉗磊補充道，快遞柜、自動售貨機、凈水機、新能源充電樁等便民設施的場地占用費，小區(qū)公共配套用房的對外租金，通信運營商搭建基站、布設管線繳納的場地使用費，都屬于公共收益?！斑€有一些容易被忽略的小額收入，比如共用設施設備報廢后的處置殘值、公共收益存款利息、第三方違規(guī)使用公共區(qū)域產(chǎn)生的違約金與賠償金等，同樣歸全體業(yè)主共有?！?/p>

“但很多業(yè)主直到產(chǎn)生糾紛，才后知后覺意識到自己的權益被侵害?！蔽髂险ù髮W民商法學院副教授杜江涌表示，公共收益覆蓋居民生活方方面面，可由于宣傳缺位、信息不透明，絕大多數(shù)業(yè)主長期處于“知其形、不知其權”的狀態(tài)。這種認知上的偏差，也為后續(xù)收益被截留、賬目混亂等問題埋下隱患。

多位受訪業(yè)主的反饋也是如此——大家能直觀看到小區(qū)公共區(qū)域被商用，卻從未見過完整的收支清單。

事實上，從國家法律到地方性法規(guī)，都對公共收益公示作出了明確要求。記者梳理發(fā)現(xiàn)，民法典第943條明確規(guī)定了物業(yè)服務人應當定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開；《重慶市物業(yè)管理條例》第61條將“物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況”明確為應當按照規(guī)定及時公開的事項……

“雖然這些條文保障了業(yè)主的知情權與監(jiān)督權，但理想的規(guī)定并未落到實處。”鉗磊告訴記者，現(xiàn)實中，絕大多數(shù)物業(yè)服務合同，只對物業(yè)公司的收費標準、基礎服務內(nèi)容作出約定，對于公共收益的來源、歸集方式、結算規(guī)則、公示要求、使用范圍等關鍵內(nèi)容，要么一筆帶過，要么只字不提。

更值得警惕的是，形式上的公示不等于真正的透明。在一些新聞報道中，有的小區(qū)即便按照要求張貼了收支信息，也刻意模糊賬目、簡化內(nèi)容，核算下來，大多顯示收支平衡，有些甚至出現(xiàn)賬面虧損的情況，公示結果不僅不清不楚，還讓業(yè)主滿腹狐疑。

這種“走過場”式公示，引發(fā)了大量糾紛：4月20日，據(jù)上觀新聞報道，僅今年4月1日至7日的工單中，上海地區(qū)與小區(qū)公共收益相關的投訴就超過150條，其中有近三成涉及公共收益賬目模糊、公示逾期等問題；“領導留言板”上此類問題也比比皆是，寧夏、河北、福建、安徽等多地業(yè)主在反映小區(qū)物業(yè)違規(guī)亂象中都提及了長期隱瞞、侵占公共收益的情況。

風 險

叢生的亂象，高發(fā)的違法犯罪

一紙模糊的公示、一筆去向不明的收入，讓眾多小區(qū)業(yè)主心里始終疑惑重重。

“業(yè)主的焦慮并非空穴來風?！倍沤恐毖裕瑩荛_“收支平衡”“略有虧損”的表面說辭，從收益入賬，到資金存放，再到費用支出，小區(qū)公共收益整個資金鏈條處處暗藏風險，各類違規(guī)行為層出不窮，投訴、訴訟乃至違法案件屢見不鮮。

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條明確規(guī)定，業(yè)主可以請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況。但當業(yè)主試圖查賬、維護自身權益時，首先就會遭遇多重現(xiàn)實阻礙。

杜江涌指出，信息不對等是第一道壁壘。小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營合同、收費標準等核心資料全部由物業(yè)公司掌握，普通業(yè)主完全不知情，連基本的收支線索都難以梳理。面對查賬訴求，物業(yè)人員常常以“內(nèi)部資料”“商業(yè)秘密”為由拒絕配合，或僅提供籠統(tǒng)匯總表，不提供原始合同、發(fā)票、銀行流水等關鍵憑證。

“摸不清真實收入背后，瞞報、截留情況嚴峻、多發(fā)?！敝袊鐣茖W院法學研究所副研究員栗燕杰告訴記者，不少物業(yè)公司在賬目上動起手腳：對于快遞柜、臨時攤位租金等體量小、關注度低的收入，物業(yè)往往直接隱瞞不入賬；針對大額合作項目，則可能通過簽訂“陰陽合同”、拆分合同的方式做低賬面金額，私下截留差價。

實踐中，相關爭議和案例并不少見。如2025年10月《今日說法》欄目披露的一起發(fā)生在江蘇昆山的案件中，一小區(qū)物業(yè)公司被解聘后帶走了約162萬元公共收益，物業(yè)公司與全體業(yè)主圍繞墊付成本等產(chǎn)生爭執(zhí)，后經(jīng)核算并調(diào)解，原小區(qū)物業(yè)返還公共收益100余萬元。同年12月31日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設廳也披露了多起物業(yè)公司服務履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題的典型案例。

賬目混亂、資金管理不規(guī)范，也給物業(yè)公司工作人員違法犯罪留下了可乘之機。

今年4月，上海市閔行區(qū)檢察院辦結一起小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理職務侵占案。檢察官王紅欣介紹，該案被告人是小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理，利用經(jīng)手物業(yè)費、建筑垃圾清運費的職務便利侵占錢款，同時借助對接充電樁合作的工作權限，長期非法占有充電樁公共收益。按照約定，該部分收益本應由第三方公司收取后，與小區(qū)業(yè)主委員會進行分成，屬于全體業(yè)主的公共收益，由物業(yè)公司代為收取。但被告人將自己的個人賬戶留給合作方，在長達三年的時間里，持續(xù)截留、侵占這筆款項。究其原因，一方面是充電樁收益關注度低，業(yè)主普遍疏于留意；另一方面是業(yè)委會日常事務多由物業(yè)公司代為處理，疏于核查賬目，這筆代收的公共收益就此落入監(jiān)管盲區(qū)，最終演變?yōu)樾淌掳讣?/p>

除了收入端、存放端的違規(guī)操作，擅自用公共收益沖抵物業(yè)費、抵扣維修開支的操作，同樣值得警惕。鉗磊進一步解釋，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，小區(qū)公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。但現(xiàn)實中，許多物業(yè)公司在未經(jīng)業(yè)主大會或者全體業(yè)主授權的情況下，單方面將公共收益直接用于填補自身物業(yè)費缺口、沖抵日常運營開支，或是隨意列支維修項目。這種做法實質(zhì)上混淆了資金屬性：物業(yè)費是業(yè)主針對基礎服務支付的對價，公共收益是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，二者權責、用途完全不同，隨意對沖抵扣，本質(zhì)上就是變相侵占業(yè)主利益。

追 問

問題根源在哪里

明明國家法律、地方性法規(guī)都對公共收益作出了清晰約束，可各類亂象依舊屢禁不止。對此，記者采訪發(fā)現(xiàn)，規(guī)則難以落地，是行業(yè)現(xiàn)狀、業(yè)主自治、多方監(jiān)管等多重現(xiàn)實問題交織的結果。

“很多問題從小區(qū)交付之初就已埋下了隱患?！蓖蹒硎?，目前國內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)都沿用“建管不分”的模式，前期物業(yè)公司由房地產(chǎn)開發(fā)商直接選聘，業(yè)主在購房、收房階段基本沒有選擇物業(yè)公司的權利。從入駐開始，物業(yè)公司就手握小區(qū)公共區(qū)域、經(jīng)營性設施的管理權，而業(yè)委會往往遲遲無法組建，業(yè)主群體缺少有效的制衡力量。與此同時，法律只籠統(tǒng)允許物業(yè)公司扣除“合理成本”，卻沒有在全國層面劃定統(tǒng)一的范圍和比例，讓不少物業(yè)公司鉆了空子，肆意虛增開支、壓縮業(yè)主應有收益。

信息壁壘與舉證難題，也是橫在業(yè)主維權路上的一道高墻。杜江涌對此深有感觸。“業(yè)主自始至終都處于信息弱勢，而根據(jù)‘誰主張、誰舉證’的原則，普通業(yè)主既沒有渠道調(diào)取完整證據(jù)，也不具備專業(yè)的取證能力。且公共收益屬于全體業(yè)主共有，單個業(yè)主維權面臨‘集體行動的邏輯’困境——收益分攤到每戶金額有限，訴訟成本卻很高，導致人人有責、人人不管?！蓖瑫r，杜江涌還指出，即使小區(qū)組建成立業(yè)委會，也并不能消除相關風險。“業(yè)委會多為無償服務，專業(yè)能力有限，面對經(jīng)驗豐富的物業(yè)公司仍處于弱勢。更有個別小區(qū)還出現(xiàn)業(yè)委會監(jiān)守自盜、與物業(yè)公司合謀分利的情況?！?/p>

監(jiān)管層面的權責模糊、力量不足，同樣是治理的一大痛點。栗燕杰告訴記者，住建、街道、市場監(jiān)管等多個部門，都對小區(qū)物業(yè)服務、公共收益負有一定監(jiān)管職責，但各部門之間權責劃分不夠清晰，執(zhí)法力量有限，很難對轄區(qū)所有小區(qū)開展常態(tài)化巡查。“實踐中，大多是接到業(yè)主投訴后才被動介入處置，事前預警、事中管控基本缺失，如今的監(jiān)管模式，小問題日積月累成了大麻煩。”

探 索

治理路徑在何方

記者檢索后發(fā)現(xiàn)，面對公共收益治理的諸多頑疾，全國各地近年來紛紛出臺新規(guī)、探索創(chuàng)新管理模式。

栗燕杰介紹，近年來，浙江、安徽、廣西等地通過修訂物業(yè)管理法規(guī)和配套文件，明確要求公共收益單獨建賬、定期公示、引入第三方審計，并將收支數(shù)據(jù)接入住建部門監(jiān)管平臺。上海、河南更是出臺專項管理文件。今年4月施行的《上海市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》提出，建立公共收益監(jiān)管賬戶制度，落實專戶專儲、公開透明原則，還細化了公示規(guī)則與收益使用比例。

“天下之事，不難于立法，而難于法之必行。規(guī)則落地是一個任重而道遠的事情。”杜江涌直言新規(guī)推進可能面臨多重現(xiàn)實阻礙：老舊小區(qū)信息化水平不足，強制分賬大幅增加物業(yè)公司運營成本，引發(fā)企業(yè)抵觸；第三方審計的費用承擔主體尚無統(tǒng)一標準；部分政府監(jiān)管平臺僅具備數(shù)據(jù)匯總功能，缺乏智能預警能力，無法實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)管。

面對落地困境，業(yè)內(nèi)專家從不同維度給出解決方案。從合同訂立與源頭管控角度，北京市盈科(濟南)律師事務所股權高級合伙人霍慧清提出，要把監(jiān)管要求前置到物業(yè)服務合同中，建議各地推廣使用標準化的管理規(guī)約和物業(yè)服務合同，并將單獨建賬、專戶管理、定期公示、審計要求等硬性條款全部納入，明確違約責任與追責方式。尤其針對前期物業(yè)服務階段、暫未成立業(yè)委會的小區(qū)，通過合同約束倒逼物業(yè)公司履職。同時住建部門要強化合同備案與事后履約督查，避免合同條款淪為一紙空文?！凹s定相關條款是確?！畼I(yè)主共有’這一實體權利能夠轉(zhuǎn)化為實際收益的程序保障。只有在合同中把賬算在明處，才能在源頭上斬斷伸向公共利益的‘黑手’?！?/p>

立足行政管理與屬地監(jiān)管視角，王琦主張搭建多部門聯(lián)動的常態(tài)化屬地監(jiān)管體系，由住建部門開展季度賬目抽查與年度專項審計并公示結果，將公共收益管理納入社區(qū)考核，壓實街道、社區(qū)監(jiān)管責任，依托數(shù)據(jù)共享實現(xiàn)線上動態(tài)監(jiān)管。

栗燕杰也持有類似觀點，在他看來，僅依靠民事法律規(guī)則、業(yè)主自主維權，成本高、耗時久，難以根治公共收益亂象，必須提升行政執(zhí)法密度與力度，強化信用懲戒機制，完善物業(yè)行業(yè)信用體系，將前述違規(guī)行為記入信用檔案，通過市場準入限制、聯(lián)合懲戒等方式提高其違法違規(guī)成本，以剛性監(jiān)管守住資金安全底線。

“想要從根源上杜絕物業(yè)公司、業(yè)委會以至于任何可能接觸這部分利益的個人截留、混賬、暗箱操作，還需要從物業(yè)服務運行機制上進行革新。”針對現(xiàn)有管理體系的痛點，長期關注物業(yè)服務實踐的舒可心認為，可以參考信托制物業(yè)模式。他介紹說，這種模式依托信托法律關系，重構資金管理邏輯：業(yè)主大會作為資金的所有權人，以委托人的身份設立一個獨立的信托基金，并確立全體業(yè)主為該基金的受益人，物業(yè)公司是受托人且要受信托法的規(guī)制，需要開設獨立于自有資金的銀行賬戶管理該基金。由此，每個業(yè)主基于信托關系中的受益人法律地位，可深度參與對物業(yè)公司從資金管理到日常服務事項的全過程監(jiān)督。據(jù)悉，該模式已在多地試點。四川省成都市武侯區(qū)火車南站街道就憑借“信托制”預防化解小區(qū)物業(yè)矛盾工作法，獲評全國“楓橋式工作法”單位。

“錢怎么花，手機小程序上全看得見。這類信托制物業(yè)模式下，資金獨立存放、支出需經(jīng)決策程序、賬目全程透明，能夠繞開傳統(tǒng)物業(yè)模式中的諸多難題，重構業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間的信任關系?！笔婵尚谋硎尽?/p>

王琦認為，應當客觀看待這一創(chuàng)新模式，信托制物業(yè)并非放之四海而皆準，其落地成效高度依托成熟的業(yè)主自治體系與規(guī)范的治理架構。在業(yè)委會缺失、業(yè)主參與意愿低、自治能力薄弱的小區(qū)，模式運行效果會大打折扣。與此同時，資金全公開、線上化管理、常態(tài)化監(jiān)督，也對小區(qū)數(shù)字化建設和專業(yè)運營能力提出了更高標準。在他看來，信托制物業(yè)是破解公共收益治理難題的有益探索，但必須結合小區(qū)實際情況因地制宜，同時加快補齊法律法規(guī)與監(jiān)管體系短板，為模式落地筑牢制度支撐。

面對小區(qū)公共收益這一“共有財產(chǎn)治理的現(xiàn)代化命題”，杜江涌感慨，“厘清一本‘民生賬’，考驗的是基層治理的智慧與擔當，絕非單一制度、單一模式就能一勞永逸?！彼硎荆Ｍ鞯啬茉趯嵺`中不斷磨合完善，兼顧可行性與長效性，讓每一筆公共收益都置于陽光之下，切實保障業(yè)主合法權益，持續(xù)夯實基層治理的根基。